Pengantar
Dalam rangka mendorong pertumbuhan sektor perumahan dan meningkatkan daya beli masyarakat, pemerintah Indonesia mengeluarkan kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang Ditanggung Pemerintah (DTP) atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun untuk tahun 2024. Kebijakan ini bertujuan untuk memberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memperoleh tempat tinggal dengan harga yang lebih terjangkau. Artikel ini akan membahas dasar hukum, definisi, ketentuan, serta implementasi insentif PPN DTP ini.
Dasar Hukum
Dasar hukum yang mendasari pemberian insentif PPN DTP untuk rumah tapak dan rumah susun adalah sebagai berikut:
- Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah s.t.d.t.d Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (UU PPN).
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 7 Tahun 2024 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2024 (PMK 7/2024).
Latar Belakang
Pemerintah berkomitmen untuk meningkatkan akses masyarakat terhadap perumahan melalui kebijakan insentif fiskal ini. Dengan mengadopsi PMK 7/2024, pemerintah memperpanjang insentif yang sebelumnya diberikan melalui PMK 120/2023. Langkah ini diambil sebagai respons terhadap dinamika perekonomian global dan kebutuhan masyarakat untuk mendapatkan hunian yang layak dan terjangkau.
Definisi
Merujuk pada PMK 7/2024, definisi rumah tapak dan rumah susun adalah sebagai berikut:
- Rumah Tapak: Bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret, baik bertingkat maupun tidak, yang juga dapat mencakup tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.
- Rumah Susun: Satuan rumah susun yang digunakan sebagai tempat hunian.
Kriteria rumah tapak atau satuan rumah susun baru meliputi:
- Memiliki kode identitas rumah.
- Pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual yang menyelenggarakan pembangunan dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.
Pajak Pertambahan Nilai
Pajak Pertambahan Nilai yang Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) diberikan atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun yang memenuhi ketentuan tertentu. Penyerahan dianggap terjadi ketika:
- Akta jual beli ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); atau
- Perjanjian pengikatan beli lunas ditandatangani di hadapan notaris dan penyerahan hak dilakukan secara nyata dengan bukti berita acara serah terima (BAST).
Ketentuan Kriteria Objek Pajak
Untuk memanfaatkan insentif PPN DTP, terdapat kriteria yang harus dipenuhi:
- Memiliki kode identitas rumah.
- Memiliki harga jual maksimal Rp5.000.000.000.
- Penyerahan fisik dilakukan paling lambat 31 Desember 2024.
- Merupakan penyerahan pertama dari PKP penjual.
- Penyerahan dilakukan atas rumah baru siap huni.
- Maksimal 1 unit rumah tapak atau satuan rumah susun untuk orang pribadi yang tidak boleh dijual kembali dalam waktu 1 tahun.
Kriteria Subjek Pajak yang Dapat Memanfaatkan PPN DTP
Subjek pajak yang dapat memanfaatkan PPN DTP meliputi:
- Setiap orang pribadi (OP) atas perolehan 1 unit rumah tapak atau satuan rumah susun.
- OP yang merupakan warga negara Indonesia dan memiliki NPWP.
- Warga Negara Asing (WNA) yang memiliki NPWP sesuai dengan peraturan mengenai kepemilikan rumah.
Ketentuan PPN DTP
Insentif PPN DTP hanya diberikan untuk bagian Dasar Pengenaan Pajak (DPP) hingga Rp2.000.000.000. Besaran PPN DTP dibedakan berdasarkan periode sebagai berikut:
1. 1 Januari 2024 – 30 Juni 2024: Tarif 100%.
2. 1 Juli 2024 – 31 Desember 2024: Tarif 50%.
Faktur Pajak
Pengusaha Kena Pajak (PKP) yang melakukan penyerahan rumah tapak atau rumah susun wajib membuat faktur pajak dengan ketentuan khusus sebagai berikut:
1. PPN DTP 100% (1 Januari – 30 Juni 2024):
Untuk harga jual sampai Rp2.000.000.000: PKP membuat 2 faktur dengan kode 07, DPP masing-masing 50%. Untuk harga jual lebih dari Rp2.000.000.000: PKP membuat 2 faktur dengan kode 07 untuk DPP sampai Rp2.000.000.000 dan 1 faktur dengan kode 01 untuk bagian harga jual yang tidak ditanggung pemerintah.
2. PPN DTP 50% (1 Juli – 31 Desember 2024):
Untuk harga jual sampai Rp2.000.000.000: Membuat faktur pajak kode 07 dan kode 01 masing-masing 50%. Untuk harga jual lebih dari Rp2.000.000.000: Membuat faktur pajak kode 07 dan kode 01 untuk masing-masing bagian harga yang ditanggung dan tidak ditanggung pemerintah.
Faktur pajak harus mencantumkan NPWP atau NIK Pembeli, kode identitas rumah, dan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR 7 TAHUN 2024”.
Ketentuan Lainnya
Rumah tapak dan satuan rumah susun tidak mendapatkan fasilitas PPN DTP jika:
- Penyerahan bukan atas rumah tapak atau rumah susun sesuai dengan PMK 7/2024.
- Pembayaran dilakukan sebelum 1 September 2023.
- Penyerahan sebelum 1 Januari 2024.
- Pemindahtanganan dalam waktu 1 tahun setelah penyerahan.
- Tidak menggunakan faktur pajak sesuai ketentuan.
- Tidak melaporkan laporan realisasi.
- Tidak mendaftarkan BAST di Sikumbang.
Ilustrasi Kasus
Kasus 1: Pada bulan November 2023, Ibu Ely membeli rumah tapak seharga Rp1.000.000.000 dari PT ZAA. Ia melunasi secara cicilan sebanyak 5 kali pada November 2023 hingga Maret 2024, dengan serah terima dilakukan pada April 2024.
Kewajiban PT ZAA
Kewajiban PKP pada tahun 2024 untuk bulan Januari, Februari, dan Maret adalah:
- Memanfaatkan PPN DTP 100% untuk pembayaran bulan Januari hingga Maret karena serah terima dilakukan pada bulan April.
- Membuat 2 faktur pajak dengan kode 07 dengan DPP masing-masing 50%.
- Menerbitkan faktur pajak yang mencantumkan kode identitas rumah dan keterangan “PPN Ditanggung Pemerintah Eksekusi PMK Nomor 7 Tahun 2024”.
- Melaporkan faktur pajak dalam SPT PPN Masa setelah berakhirnya masa pajak.
Penutup
Kebijakan insentif PPN DTP atas rumah tapak dan rumah susun merupakan langkah strategis pemerintah dalam mendorong sektor perumahan dan meningkatkan daya beli masyarakat. Dengan memahami ketentuan dan persyaratan yang berlaku, masyarakat diharapkan dapat memanfaatkan insentif ini secara maksimal. Bagi Anda yang membutuhkan bantuan dalam perencanaan dan pelaporan pajak, layanan dari Jhontax siap membantu Anda dalam mengurus penyusunan keuangan dan pelaporan pajak usaha. Hubungi tim kami sekarang untuk informasi lebih lanjut.
