Di era globalisasi dengan kemajuan teknologi informasi, komunikasi, dan transportasi, hubungan antarnegara semakin mudah terjalin. Banyak Warga Negara Indonesia (WNI) yang bekerja atau menikah dengan warga negara asing (WNA) dan memilih berdomisili di luar negeri. Bahkan, tidak sedikit dari mereka yang akhirnya berpindah status kewarganegaraan menjadi WNA. Namun, hal ini menimbulkan permasalahan terkait kepemilikan aset tanah dan bangunan yang mereka miliki saat masih berstatus WNI.
Permasalahan ini sering kali muncul dalam pengajuan Surat Keterangan Bebas (SKB) Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan oleh WNA. Misalnya, ada pengajuan SKB dengan alasan bahwa penghasilan mereka berada di bawah batas penghasilan tidak kena pajak dan nilai bruto pengalihan hak atas tanah atau bangunan kurang dari Rp60 juta. Lalu, bagaimana sebenarnya regulasi kepemilikan tanah dan bangunan oleh WNA? Bagaimana pula aspek perpajakan yang mengatur pengalihan tanah dan bangunan tersebut?
Ketentuan Kepemilikan Tanah dan Bangunan oleh WNA dalam Hukum Agraria
Undang-Undang Pokok Agraria (UU PA)
Sebelum membahas ketentuan perpajakan, perlu dipahami dulu peraturan terkait kepemilikan tanah dan bangunan oleh WNA dalam hukum agraria, khususnya dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU PA).
Pasal 21 ayat (1) UU PA menyatakan bahwa hanya WNI yang dapat memiliki hak milik atas tanah. Sedangkan Pasal 21 ayat (3) menyebutkan bahwa orang asing yang memperoleh hak milik melalui pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, serta WNI yang kehilangan kewarganegaraannya, wajib melepaskan hak milik tersebut dalam jangka waktu satu tahun sejak diperoleh atau kehilangan kewarganegaraannya. Jika dalam jangka waktu tersebut hak milik tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara.
Selain itu, Pasal 45 UU PA juga mengatur bahwa WNA yang berkedudukan di Indonesia hanya dapat memiliki hak sewa atas tanah. Dengan demikian, WNA tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik, tetapi dapat memiliki hak pakai dengan jangka waktu tertentu.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 (PP 18/2021)
PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah memberikan ketentuan lebih lanjut mengenai kepemilikan tanah oleh WNA. Dalam peraturan ini, WNA didefinisikan sebagai orang yang bukan WNI tetapi keberadaannya di Indonesia memberikan manfaat, bekerja, berusaha, atau berinvestasi.
Menurut PP 18/2021, WNA dapat memiliki hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu serta hak milik atas satuan rumah susun (apartemen) sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Ini berarti bahwa WNA tidak bisa memiliki rumah tapak dengan status hak milik, tetapi dapat memiliki apartemen dengan status hak milik satuan rumah susun.
Aspek Perpajakan dalam Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan oleh WNA
Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan beserta perubahannya dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final. Ketentuan ini diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-8/PJ/2023.
Dalam regulasi ini disebutkan bahwa pajak penghasilan final wajib dibayarkan sendiri oleh orang pribadi atau badan yang memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Namun, terdapat pengecualian bagi subjek pajak tertentu yang dapat memperoleh pembebasan pajak melalui penerbitan SKB PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Permohonan SKB ini harus diajukan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) tempat wajib pajak terdaftar. Jika wajib pajak tidak diwajibkan memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), maka pengajuan dilakukan di KPP yang wilayah kerjanya mencakup tempat tinggal wajib pajak tersebut.
Pengecualian dari Kewajiban Pembayaran PPh
Pengecualian dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh diberikan kepada:
- Kantor perwakilan negara asing dan pejabat diplomatik yang tidak memperoleh penghasilan lain di Indonesia selain dari jabatan diplomatiknya.
- Organisasi internasional, dengan syarat Indonesia menjadi anggota organisasi tersebut dan tidak menjalankan usaha untuk memperoleh penghasilan di Indonesia.
- Pejabat perwakilan organisasi internasional, dengan ketentuan tidak menjalankan usaha atau pekerjaan lain untuk memperoleh penghasilan dari Indonesia.
Karena WNA yang mengajukan permohonan SKB masih tergolong sebagai subjek pajak, maka KPP Badan dan Orang Asing akan menolak permohonan SKB PPh yang diajukan. Dengan kata lain, SKB hanya dapat diberikan kepada individu atau badan yang bukan merupakan subjek pajak.
Pentingnya Edukasi bagi WNI yang Berencana Menjadi WNA
Dari peraturan yang telah dijabarkan, terlihat jelas bahwa kepemilikan tanah dan bangunan oleh WNA memiliki batasan yang ketat dalam hukum agraria Indonesia. Oleh karena itu, penting bagi WNI yang berencana untuk berpindah kewarganegaraan agar memahami ketentuan ini dengan baik.
Jika seorang WNI yang memiliki tanah dan bangunan memutuskan untuk menjadi WNA, maka ia harus melepaskan hak miliknya dalam waktu satu tahun setelah kehilangan kewarganegaraan. Apabila tidak dilepaskan, hak miliknya akan hapus dan tanah akan jatuh kepada negara.
Selain itu, sinkronisasi antara aturan di bidang agraria dan perpajakan juga harus diperhatikan. Tanah dan bangunan yang tidak segera dialihkan atau dihibahkan sebelum kehilangan status WNI dapat menimbulkan konsekuensi pajak yang cukup besar.
Kesimpulan
Kepemilikan tanah dan bangunan oleh WNA di Indonesia diatur dengan ketat dalam UU PA dan PP 18/2021. WNA hanya diperbolehkan memiliki hak pakai atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dalam kondisi tertentu. Dari sisi perpajakan, setiap pengalihan hak atas tanah dan bangunan oleh WNA dikenakan PPh final, kecuali jika memenuhi syarat pengecualian yang ditetapkan dalam PER-8/PJ/2023.
Dengan memahami ketentuan hukum agraria dan perpajakan ini, WNI yang berencana berpindah kewarganegaraan dapat mengambil langkah yang tepat dalam mengelola aset tanah dan bangunannya. Edukasi yang baik mengenai kepemilikan tanah oleh WNA sangat penting agar tidak terjadi permasalahan hukum dan perpajakan di masa depan. Oleh karena itu, konsultasi dengan ahli hukum dan konsultan pajak sangat disarankan sebelum mengambil keputusan terkait kepemilikan tanah dan bangunan di Indonesia.
